Mieszkanie od dewelopera na kredyt. Jak zwiększyć zdolność kredytową?

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym przy pomocy kredytu to w obecnych czasach niełatwe zadanie, ale dla wielu nabywców często jedyna możliwa droga. Zdolność kredytowa Polaków gwałtownie spadła po podniesieniu stóp procentowych. Szacuje się, że w 2022 r. liczba kredytów hipotecznych, udzielona przez banki, spadła niemal o 70 proc. Dobrze zatem wiedzieć, co zrobić, aby poprawić swoją zdolność kredytową i zwiększyć szanse na zdobycie możliwości sfinansowania inwestycji?

Kredyt hipoteczny krok po kroku

Uzyskanie kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego to długotrwały proces. Pierwszym krokiem jest znalezienie odpowiedniego eksperta kredytowego, który rozezna się w sytuacji finansowej, osobowej i nieruchomości – sprawdzi także samego dewelopera. Zweryfikuje m.in. umowę deweloperską i – podobnie jak później bank – sprawdzi dewelopera w różnych bazach gospodarczych. Kolejny krok to wybór nieruchomości i analiza jej stanu prawnego, a następnie – podpisanie umowy rezerwacyjnej z deweloperem. Potem należy skompletować wszystkie niezbędne dokumenty i złożyć wnioski kredytowe do wybranych banków. Co istotne, niektórzy deweloperzy – jak m.in. Apro Investment z Torunia – pomagają na tym etapie swoim klientom, dostarczając część niezbędnych dokumentów. Banki analizują potem nasze wnioski – to najdłuższy etap. Po otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej można przystąpić do wyboru konkretnego banku i ostatecznych negocjacji. Przedostatni krok to podpisanie dwóch umów – kredytowej z bankiem i właściwej deweloperskiej z deweloperem. Na końcu następuje wypłata transz kredytu i w efekcie rozliczenie inwestycji.

Zdolność kredytowa. Co to takiego?

Zdolność kredytowa określa poziom możliwości spłaty zadłużenia przez wnioskującego o kredyt. Innymi słowy, zdolność kredytowa pokaże, czy będziemy w stanie poradzić sobie z takim obciążeniem finansowym, jakim jest kredyt hipoteczny. To od niej zależy, czy otrzymamy od banku kredyt czy też nie. Banki wyliczają zdolność kredytową na podstawie analizy ilościowej oraz jakościowej. W pierwszym przypadku pod uwagę brane są uzyskiwane dochody i ich źródło – im większe dochody i stabilniejsze źródło, tym większe szanse na uzyskanie kredytu. Do tego dochodzą miesięczne koszty utrzymania i obecne zadłużenie, czyli inne kredyty i pożyczki. W skrócie bank sprawdzi, czy zarobki – po odliczeniu opłat – wystarczą na spłacanie raty kredytu. W drugim przypadku bank bierze pod uwagę wiek osoby starającej się o kredyt, jej stan cywilny, liczbę osób na utrzymaniu, wykształcenie, staż pracy, zawód i zajmowane stanowisko, a także status mieszkaniowy i majątkowy. Bank z pewnością pobierze także raport z BIK-u, na podstawie którego zorientuje się m.in., czy do tej pory zaciągnięte zobowiązania są spłacane terminowo. Na obliczenie zdolności kredytowej wpłynie ponadto wnioskowana kwota kredytu, okres kredytowania oraz posiadanie dodatkowych zabezpieczeń.

Jak poprawić zdolność kredytową?

Po podwyżkach stóp procentowych przez NBP zdolność kredytowa Polaków w 2022 r. spadła niemal o 50 proc. Szacuje się, że w zeszłym roku banki udzieliły o 70 proc. mniej kredytów. Eksperci przewidują, że w 2. połowie 2023 r. sytuacja ma zacząć się poprawiać, na co wpłyną po pierwsze zapowiedzi początku obniżania stóp, a po drugie wprowadzenie WIRON-u zamiast WIBOR-u. Urząd Komisji Nadzoru Finansowego zarekomendował poza tym bankom obniżenie bufora ostrożnościowego przy wyliczaniu zdolności kredytowej z obecnych 5 proc. do 2,5 proc. – dla osób, które zdecydują się na stałą stopę oprocentowania. Mimo wszystkich zapowiedzi warto jednak wziąć sprawy w swoje ręce i zrobić wszystko, aby poprawić – w miarę dostępnych możliwości – swoją zdolność kredytową. Co zatem może zrobić osoba, wnioskująca o kredyt hipoteczny na nieruchomość z rynku pierwotnego?

1. Rewizja posiadanych zobowiązań finansowych. Zdolność kredytową znacząco obniżą posiadane zobowiązania, wynikające z obsługi aktualnych kredytów i pożyczek. Jeśli mamy szansę na spłatę mniejszych kredytów lub zamknięcie nieużywanych kart kredytowych i debetów na rachunkach – warto to wykorzystać. Podobnie zadziałać może konsolidacja posiadanych zadłużeń – czyli mówiąc wprost ich “spięcie” w jeden kredyt konsolidacyjny. Jedna rata może się okazać wówczas niższa niż kilka pojedynczych. 
2. Zbuduj dobrą historię kredytową. Nie bierz zbyt wielu kredytów i pożyczek, nie spłacaj jednego kredytu po drugim i przede wszystkim – spłacaj swoje kredyty w terminie. Warto też wyrazić zgodę na przetwarzanie danych o spłaconym kredycie i tym samym umożliwić bankom dostęp do swojej, dobrej!, historii kredytowej.
3. Dodatkowe zabezpieczenie lub współkredytobiorca. Dodatkowa osoba, przystępująca do spłaty długu, może zwiększyć szansę na uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej. Co istotne – nie musi być to ani członek rodziny, ani członek gospodarstwa domowego. Natomiast dodatkowym zabezpieczeniem może być albo poręczenie rzeczowe albo poręczenie długu przez osobę trzecią.
4. Zadbaj o odpowiednio wysoki wkład własny. Powinien on wynieść min. 20 proc. wartości nieruchomości. Im wyższy wkład własny tym więcej korzyści – przede wszystkim lepsza pozycja negocjacyjna w rozmowach z bankami.
5. Zdecyduj się na długi okres spłaty kredytu. Wydłużenie okresu finansowania wpływa na obniżenie wysokości miesięcznej raty kapitałowo-odsetkowej, co może podnieść zdolność kredytową wnioskodawcy. Trzeba tutaj pamiętać o tym, że wówczas całkowity koszt kredytu będzie większy, bo odsetki będą dłużej naliczane. Podobnie, warto wybrać raty równe, a nie malejące.
6. Odpowiednio wysokie dochody i ciągłość zatrudnienia. Warto udokumentować wszystkie osiągane dochody, także te, pochodzące z wynajmowania nieruchomości czy cyklicznych premii. Istotna jest także ciągłość zatrudnienia – umowa zawarta niedługo przed złożeniem wniosku o kredyt nie będzie dobrze wyglądać. Minimalny okres zatrudnienia dla banków to zwykle od 3 do nawet 12 miesięcy. Najpewniejszym klientem dla banków jest pracowników z długoletnim stażem, zatrudniony na umowę o pracę na czas nieokreślony w sektorze budżetowym. Niektóre grupy zawodowe mogą poza tym liczyć na preferencyjne warunki uzyskania kredytu. To m.in. nauczyciele, lekarze, urzędnicy, pracownicy kolei czy służb mundurowych.
7. Rozważ rozdzielność majątkową albo… ślub. To rada dla osób, będących w związku małżeńskim w przypadku, gdy współmałżonek posiada dużą liczbę zobowiązań finansowych. Warto być także ostrożnym przy ubieganiu się o kredyt razem z partnerem ze związku nieformalnego – niektóre banki mogą wówczas policzyć podwójnie koszty utrzymania, jako dwa odrębne gospodarstwa domowe.
8. Zredukuj stałe koszty utrzymania. Nie jesteś w stanie zwiększyć osiąganych dochodów? Być może uda się obniżyć stałe wydatki. Chodzi m.in. o posiadane subskrypcje czy abonamenty (serwisy streamingowe, karty na siłownię, zakupy ratalne) – warto zrezygnować z tych, które nie są konieczne i dzięki temu zmniejszyć miesięczne koszty utrzymania.
9. Skorzystaj z dodatkowych produktów banku. Powiązanie kredytu z dodatkowymi produktami, np. lokatą czy ubezpieczeniem, to tzw. cross-selling. Często wiąże się on z uzyskaniem preferencyjnych warunków lub zmniejszeniem marży kredytu. Bank przychylnym okiem spojrzy też na swojego klienta, który uzyskuje stałe wpływy na rachunek.