Mieszkanie z rynku pierwotnego, a umowy z deweloperem. Jakie są ich rodzaje?

Jednym z najważniejszych kroków, podejmowanych na drodze zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego, jest podpisanie umowy z deweloperem. Początkowo podpisywana umowa ma zadanie zabezpieczyć na przyszłość interesy obydwu stron. Warto jednak mieć na uwadze, że umowa przedwstępna nie przenosi jeszcze na nabywcę żadnych praw do nieruchomości, będącej jej przedmiotem. Przyglądamy się bliżej rodzajom umów, zawieranych z deweloperami.

Umowa rezerwacyjna

Do niedawna umowa rezerwacyjna była umową nienazwaną i brak było regulacji prawnych w tym zakresie. To się zmieniło w nowelizacji z 2021 r. Celem umowy rezerwacyjnej jest czasowe wyłączenie z oferty sprzedaży lokalu, wybranego przez rezerwującego. W zamian za to, rezerwujący wnosi opłatę rezerwacyjną, która wynosi maksymalnie 1 proc. ceny brutto nieruchomości. Maksymalny okres rezerwacji nie jest określony ustawowo, natomiast minimalny powinien uwzględniać czas na uzyskanie decyzji kredytowej przez przyszłego nabywcę. W przypadku zerwania umowy rezerwacyjnej przez dewelopera lub uzyskania negatywnej decyzji kredytowej, opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi w najwyższej możliwej kwocie 2 proc. ceny brutto nieruchomości. Natomiast, gdy do zawarcia umowy nie doszło z winy rezerwującego – opłata przepada. Istotne, że podstawą do odstąpienia nabywcy od umowy rezerwacyjnej może być fakt niedostarczenia przez dewelopera prospektu informacyjnego lub niepowiadomienie o dokonanych w nim zmianach. Zawarcie umowy rezerwacyjnej nie jest obowiązkowe i zależy od woli obu ze stron. Nie musi mieć formy aktu notarialnego i można go dokonać nawet za pośrednictwem poczty e-mail.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna, lub inaczej deweloperska umowa przedwstępna, zobowiązuje strony do zawarcia umowy przyrzeczonej i podpisywana jest na etapie budowy. Określa warunki umowy przyrzeczonej i prowadzi do jej ostatecznego zawarcia, którego skutkiem jest przeniesienie praw własności na nabywcę. Umowa przedwstępna może być podpisania w formie aktu notarialnego, choć nie musi. Kupujący, zawierając ją w zwykłej formie pisemnej, ma do dyspozycji jedynie roszczenia odszkodowawcze. Natomiast w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej u notariusza – klient ma potem prawo żądać zawarcia umowy ostatecznej, czyli przyrzeczonej. 

Co się powinno znaleźć w tego rodzaju umowie? Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na prawidłowe oznaczenie obu stron i dokładne określenie samej nieruchomości, zwłaszcza jej powierzchni wraz ze sposobem pomiaru. Obligatoryjnie w umowie deweloperskiej musi zostać także zawarta ostateczna cena brutto nieruchomości i termin przeniesienia praw własności. Ważne jest także określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku w płaszczyźnie poziomej i pionowej, układu pomieszczeń czy standardu prac wykończeniowych.

Co istotne, nowelizacja ustawy deweloperskiej z 2021 r. wprowadza dodatkowe postanowienia, jakie muszą znaleźć się umowie deweloperskiej. Na umowie, według nowej ustawy, musi znaleźć się także m.in. zobowiązanie nabywcy do zapłaty należności za nieruchomość, informacje o mieszkaniowym rachunku powierniczym i składkach przekazywanych na Deweloperski Fundusz Powierniczy, numer pozwolenia na budowę, termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych oraz informacja o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o braku takiej umowy. W założeniu nowelizacja ustawy deweloperskiej ma za zadanie wzmocnić pozycję nabywcy. Niezmiennie jednak zawarcie deweloperskiej umowy przedwstępnej nie daje nabywcy żadnych praw do nieruchomości, będącej przedmiotem umowy – takie prawa daje dopiero zawarcie późniejszej umowy przenoszącej prawo własności.

Umowa ostateczna

Umowa ostateczna, inaczej przyrzeczona, zawsze zawierana jest w formie aktu notarialnego. Podstawą tej umowy jest umowa przedwstępna, w której zawarte są wszystkie ustalenia i warunki. Umowa ostateczna zatem reguluje ze skutkiem prawnym wszystkie wynegocjowanie wcześniej ustalenia, dotyczące przede wszystkim ceny nabywanej nieruchomości, sposobu zapłaty i harmonogramu rozliczeń, daty przekazania nieruchomości, kosztów przeniesienia własności, kar za nieterminowe regulowanie wpłat i innych. Najważniejszym skutkiem prawnym tej umowy jest przeniesienie własności zakończone wpisem do księgi wieczystej, dlatego bywa ona także nazywana umową przeniesienia własności. Inaczej to po prostu umowa sprzedaży, której sporządzenie musi zostać poprzedzone podpisaniem protokołu odbioru mieszkania. Umowę podpisuje się w obecności notariusza, a koszty sporządzenia aktu notarialnego dzielone są po połowie.