Odbiór mieszkania od dewelopera krok po kroku

Wymarzone mieszkanie jest już gotowe do odbioru od dewelopera. Oznacza to, że osiągnięto stan deweloperski, a więc umożliwiający rozpoczęcie wykańczania wnętrz. Czy można w związku z tym od razu ruszyć z pracami? Nie. Najpierw czeka nas odbiór mieszkania. Podpowiadamy, na co zwrócić uwagę w tym procesie.

Odbiór mieszkania polega na zaprezentowaniu przez dewelopera ukończonej nieruchomości tak, aby nabywca stwierdził, czy została ona wykonana zgodnie z umową i tzw. standardem wykończenia. Odbiór może odbyć się zarówno przed, jak i po przeniesieniu praw własności do nieruchomości i najczęściej wiążę się także z przekazaniem kluczy do mieszkania. Zawsze jednak następuje po zgłoszeniu przez dewelopera zawiadomienia o zakończeniu budowy. Obowiązek przeprowadzenia odbioru technicznego nakłada na inwestora ustawa deweloperska z 2011 r. Zapisy ustawy wskazują, że odbiór jest konieczny, gdy nieruchomość została nabyta przed uzyskaniem przez dewelopera prawa do użytkowania budynku, czyli de facto dotyczy nowo budowanych obiektów. Odbiór mieszkania kończy się podpisaniem protokołu odbioru.

Warto przygotować się do procedury odbioru technicznego mieszkania, gdyż niefrasobliwe podejście do tematu może narazić nabywcę na straty finansowe. To idealny moment, aby poinformować dewelopera o wszelkich nieprawidłowościach, jeśli takie wystąpią. Odbiór można przeprowadzić zarówno samemu, jak również w obecności fachowców, znających sztukę budowlaną. Nie tylko dysponują oni odpowiednimi wiedzą i narzędziami, ale także mają doświadczenie w negocjacjach z deweloperami. 

Odbiór mieszkania. Jak się do niego przygotować?

Najważniejszym krokiem jest dokładne, nawet kilkukrotnie, przeczytanie umowy deweloperskiej, w której wyszczególnione są wszystkie warunki techniczne, jakie lokal powinien spełnić oraz szczegóły, związane ze standardem wykończenia. Standard wykończenia to obowiązkowy załącznik do prospektu informacyjnego, który jest integralną częścią umowy deweloperskiej. To na ich podstawie można wymagać od dewelopera naprawy ewentualnych usterek. Warto porozmawiać z bliskimi, którzy mają już doświadczenie w odbiorach mieszkań, a także poczytać o najczęściej wykrywanych niedociągnięciach. Do inspekcji odbiorczej mieszkania trzeba podejść bez emocji, choć nie jest to proste. Nie bójmy się mówić o wszelkich wątpliwościach, jakie przyjdą nam do głowy, ani zwracać uwagi na najdrobniejsze nawet usterki. Nabywca ma prawo oczekiwać 100 proc. wywiązania się z umowy przez wykonawcę. Pamiętajmy, że deweloper nie ma prawa wycofać się z umowy z powodu przedstawianych przez nas żądań naprawy.

Ostatnim elementem przygotowań do procedury odbiorczej jest zabranie ze sobą… odpowiednich narzędzi! Tylko dzięki nim będzie można w pełni zweryfikować, czy lokal jest wolny od wad. Chodzi m.in. o taśmę mierniczą, kątownik oraz miarę i dalmierz laserowy. Przydać mogą się także poziomica czy próbnik napięcia. Dobrze jest zaopatrzyć się również w notes i długopis, aby spisać wszelkie wątpliwości. Ewentualne niedociągnięcia należy sfotografować. Samo spotkanie planujemy w ciągu dnia (światło dzienne jest naszym sprzymierzeńcem!) tak, aby mieć na nie wystarczająco dużo czasu i nie czuć presji czekających na nas, innych obowiązków. Warto wiedzieć, że w wielu przypadkach to sami deweloperzy pomagają nabywcom przygotować się do procedury odbioru technicznego mieszkania.

– Każda z osób, która odbiera od Apro Investment mieszkanie lub lokal otrzymuje przed odbiorem dokument opisujący krok po kroku, jak będzie przebiegał odbiór i na co konkretnie zwrócić uwagę – informuje Magdalena Żarnowska, kierownik ds. marketingu i doradca klienta w Apro Investment.

Na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania?

Odbiór mieszkania od dewelopera warto podzielić na kilka etapów i do każdego podejść z jednakim zaangażowaniem. 

– Zależy nam na tym, aby właściciele sprawdzili wszystkie elementy odbieranego lokalu oraz żeby podstawą dokonanego odbioru były normy budowlane, obowiązujące generalnego wykonawcę, czyli Apro Construction. Zwracamy uwagę na tynki i posadzki, puszki na rolety, okna i drzwi balkonowe, parapety i balkon, instalacje centralnego ogrzewania, wodno-kanalizacyjną, elektryczną i teletechniczną, wentylację, drzwi, dzwonek, wideodomofon, komórkę lokatorską, a nawet zagospodarowanie terenu – wymienia Magdalena Żarnowska z Apro Investment.

Przede wszystkim zwróćmy uwagę na ściany – muszą być proste, suche i z równo nałożonym tynkiem. Wszelkie plamy i przebarwienia, także na suficie, mogą świadczyć o wilgoci i jest to dla nas sygnał alarmowy. Wilgotne ściany i posadzki powinny zostać wysuszone. Co więcej, występowanie nalotów organicznych, takich jak pleśń czy grzyb, na przegrodach budowlanych powinno być bezwzględnie usunięte. Szczególną uwagę należy zwrócić na ewentualne pęknięcia w narożnikach, przy dylatacjach ściennych, przy kominach, w okolicach nadproży drzwi i okien oraz ubytki tynku przy kontaktach i włącznikach świateł.

W dalszej kolejności sprawdźmy, czy podłogi nie są popękane, a okna i drzwi otwierają się i zamykają prawidłowo. Szyb okiennych nie powinny szpecić zarysowania, a parapet musi być odpowiednio wyprofilowany. Nie bez znaczenia jest także szczelność okien i drzwi. Można ją samodzielnie sprawdzić jednym, prostym trikiem – wystarczy włożyć kawałek 2-3 cm papierku pomiędzy ościeżnicę, a skrzydło, a następnie spróbować go wyciągnąć przy zamkniętych oknie lub drzwiach. Przy szczelnej stolarce nie będziemy go w stanie wyciągnąć. Na etapie sprawdzania drzwi trzeba także zwrócić uwagę na uszczelki.

Kolejny krok to wymiarowanie wszystkich pomieszczeń i sprawdzenie, czy pomiary są zgodne z projektem. Pamiętajmy o sprawdzeniu, czy punkty świetlne działają prawidłowo – w tym celu warto mieć ze sobą żarówkę. Wentylację natomiast sprawdzimy przystawiając do kratki płomień z zapalniczki – musi on odchylać się w kierunku kratki, co świadczy o prawidłowym ciągu. Zwróćmy uwagę czy we wszystkich grzejnikach są zamocowane głowice termostatyczne. Nie zapomnijmy także o sprawdzeniu balkonu, garażu czy komórek lokatorskich, jeżeli nabyliśmy wraz z mieszkaniem tego typu dodatkowe przestrzenie.

Najczęstsze błędy i protokół odbioru

Poważne usterki we współcześnie oddawanych lokalach zdarzają się stosunkowo rzadko. Błędy, z jakimi najczęściej spotykają się nabywcy, to rysy na oknach, drzwiach, ościeżnicach, parapetach czy grzejnikach. Często zdarzają się także problemy z kątami prostymi i jakością wykończenia ścian, pęknięcia na ścianach i niechlujnie wykonane balustrady, zwłaszcza na połączeniach elementów mocujących z elewacją. Nierzadko zdarza się także, że niektóre gniazda, włączniki czy przyłącza wodne zostały pominięte lub wykonane w miejscach, niezgodnych z projektem. Wszystkie wykryte usterki i niedociągnięcia należy umieścić w protokole odbioru. Pamiętajmy, że deweloper nie ma prawa do odmowy wpisania zgłaszanych przez nas usterek do protokołu, jednak ich zapisanie w protokole nie oznacza, że wszystkie zostaną uznane. Przy odbiorze obowiązują pewne normy i wytyczne, zatem nie wszystkie odchyłki są rzeczywiście błędami. 

– Efektem przeprowadzonego odbioru jest zawsze protokół odbioru, zawierający wszystkie uwagi, które zostały wykazane podczas odbioru. Deweloper ma 14 dni na uznanie wskazanych w protokole wad za zasadne lub nie. Na ich usunięcie z kolei mamy 30 dni, lecz w uzasadnionych przypadkach możemy wskazać dodatkowy termin – mówi Magdalena Żarnowska z Apro Investment.

Po podpisaniu protokołu odbioru, nabywca otrzyma także dodatkowe dokumenty gwarancyjne oraz powykonawcze. Warto jeszcze przed spotkaniem z deweloperem zapoznać się ze wzorem protokołu zdawczo-odbiorczego. Każdy deweloper powinien go udostępnić na prośbę klienta. Podpisanie protokołu odbioru zazwyczaj jest równoznaczne z przekazaniem kluczy do mieszkania.

A co w przypadku, gdy nie uda nam się zauważyć usterki podczas odbioru technicznego i zwrócimy na nią uwagę już po podpisaniu protokołu odbioru? Nie do końca oznacza to, że zostajemy z tym problemem sami. W przypadku, gdy usterka związana jest z konstrukcją budynku przez okres 5 lat możemy skorzystać z rękojmi za wady fizycznie nieruchomości. Mamy jednak nadzieję, że nie będziecie musieli sięgać po takie rozwiązania, a odbiór mieszkania – również dzięki temu poradnikowi – będzie czystą przyjemnością i nie przyniesie ze sobą niemiłych niespodzianek.